J`ai mentionné plusieurs fois l`effet de richesse de la hausse de prix des habitations : la hausse de la valeur incite les consommateurs à dépenser et cela crée des emplois. Mais il y a un autre impact de la hausse des prix : ils incitent à l`achat. C`est ce qu`on peut appeler le motif d`investissement. Evidemment, l`achat spéculatif inclut l`achat par des investisseurs qui ont l`intention de louer et qui espèrent réaliser un bénéfice. Toutefois, la hausse des prix encourage surtout l`achat par des propriétaires-occupants. Ce motif d`investissement fait acheter des maisons plus coûteuses et attire dans le marché des gens qui autrement seraient demeurés locataire. Typologie des motifs d`investissement L`intensité du motif d`investissement varie dans l`espace et dans le temps. La gamme s`échelonne comme suit: Aucun motif d`investissement-ces acheteurs sont conscients des hausses de prix, mais cela n`a pas d`effet sur leurs décisions : pour ces acheteurs, les facteurs décisifs sont le besoin de logement et la capacité de payer. Pour les acheteurs spéculatifs, le facteur déterminant est de savoir combien de loyer peut être généré et quel est le taux de rendement. Un certain motif d`investissement- les acheteurs se montrent plus enclins à hausser le prix d`achat,  le paiement mensuel et le ratio d`ABD. Ces investisseurs tolèrent une rentrée de fonds moins élevée, espérant se rattraper sur le gain en capital. Spéculation-les acheteurs comptent sur une appréciation rapide. À l`extrême, ils cherchent à revendre aussitôt, avant même la prise de possession. Évidemment, il y a toutes sortes de nuances entre l`investissement et la spéculation. Pourquoi ça compte Un motif d`investissement modéré est une bonne chose.Comme je l`ai soutenu dans le Journal hypothécaire en juin 2010, tout le monde sait que la propriété domiciliaire est une solide fondation (jeu de mots intentionnel) pour un plan financier personnel. L`accumulation d`un capital que l`on peut retirer à la retraite est bon pour nous personnellement et bon pour le pays. La croissance modérée de la valeur des maisons qui est associée à un motif d`investissement modéré est bonne aussi pour l`économie. L`effet de richesse de la valeur des logements est un puissant moteur de création d`emplois. Cette croissance de l`emploi favorise à son tour la demande de logements, qui soutient la valeur des maisons. Ce processus est une boucle de rétroaction. Nous pouvons l`appeler un cercle vertueux si elle est modérée et durable. Quand la boucle devient une bulle Dans une boucle de rétroaction normale, il y a un processus en trois étapes qui commence par la création d`emplois, suivie de la demande de logements puis la croissance des prix qui génère à son tour des emplois. De temps en temps (peut-être une fois par génération), il y a un court-circuit.  Le comportement (des acheteurs et des investisseurs) ne reflète plus les vrais facteurs économiques. On achète juste pour spéculer à court terme. Dans ces circonstances, la croissance de l`emploi ne compte plus. Le cercle vertueux devient un cercle vicieux, autrement dit une bulle. L`exclusion du facteur d`emploi ne veut pas dire que la croissance de l`emploi cesse - souvent en fait, l`effet de richesse provoque une surchauffe de l`économie. Je sais trois choses sur les bulles : Un : il est très difficille de savoir au moment même si une bulle existe (mais il y a des indices dans le vocabulaire utilisé pour décrire le marché du logement). Deux : on ne peut pas prédire la taille que la bulle atteindra ni le moment où elle éclatera. Trois : les bulles finissent toujours mal pour le marché du logement et pour l`ensemble de l`économie. L`exemple américain Dans la dernière décennie, nous avons vu des bulles immobilières classiques dans de nombreuses régions des États-Unis. Mon système de prévision indique que durant les derniers stades de la bulle, la demande était supérieure de 20% à ce qu`elle aurait dû être (en fonction de la croissance de l`emploi et de l`accessibilité).  Avec la baisse des prix, le motif d`investissement a joué à l`inverse et les ventes ont été inférieures de 30 à 40 % à ce qu`elles auraient dû être. La baisse des prix aux États-Unis a provoqué un effet de richesse inversé. Pendant que les prix montaient, ils encourageaient la création d`emplois, mais leur chute a entraîné une récession et il faudra des années avant que l`économie se rétablisse. Le sud de l`Ontario a connu le même phénomène à la fin des années 80. La bulle a gonflé pendant quatre ans avant d`éclater, puis le marché a mis sept ou huit ans à s`en remettre. Et au Canada, aujourd`hui? J`ai un système de prévision compliqué pour les marchés de l`habitation au Canada. Il tente de mesurer à quel point l`activité immobilière est entraînée par les hausses de prix ( et une autre partie du système estime combien la création d`emplois est stimulée par l`effet de richesse immobilière). Certains ont cru voir dans les marchés immobiliers canadiens. Eh bien, mon système de prévision suggère que les motifs d`investissement sont modérés dans la plupart des régions. Le tableau montre deux séries de chiffres. La  première colonne montre, pour chaque province, combien la demande supplémentaire serait stimulée si le prix des maisons augmentait de 5% par an au-dessus de l`inflation. Comme on le voit, le motif d`investissement est au plus fort en Colombie-Britannique, avec un facteur estimatif de 5%. Dans cette perspective, la Colombie-Britannique a le marché le plus risqué au Canada. Elle a connu une croissance des prix très rapide (8.5% par an sur dix ans) et ses prix sont les plus élevés au pays. Toute baisse des prix pourrait avoir des conséquences importantes sur les marchés du logement et l`économie de la province. Ailleurs au pays, les motifs d`investissement sont très faibles ou inexistants. En Alberta, la croissance rapide de 2006 à 2007 a sur-stimulé le marché du logement et contribué à une surchauffe de l`économie. Heureusement, cette bulle n`a pas duré très longtemps et n`a causé que des dégâts modérés. La deuxième colonne montre à quel point la demande est stimulée par des motifs d`investissement (ce qui conjugue la puissance de l`effet de richesse avec les tendances récentes des prix des logements). Ces estimations montrent, encore une fois, que le plus grand impact des motifs d`investissement se trouve en Colombie-Britannique. Les effets sont limités dans la plupart des autres provinces. Il semble très probable que les marchés du logement au Canada soient tièdes pendant l`année à venir. Les boucles de rétroaction (impliquant l`emploi, les ventes de logements et la hausse des prix) auront d`autres effets atténuants. Heureusement, le motif d`investissement modéré devrait aider à limiter le ralentissement. Will Dunning est l`économiste en chef de l`ACCHA et le président de Will Dunning Inc. une firme de consultants qui se spécialise dans l`analyse économique. Son site web est www.wdunning.com.

Les entrepreneurs ont acheté pour 5.5 milliards $ de permis de bâtir en novembre au pays, une baisse de 11.2% par rapport à octobre, le Québec affichant de loin la plus forte progression. Il s`agit d`un deuxième mois consécutif en déclin. Statistique Canada a souligné hier une baisse des intentions, plus particulièrement dans la construction de logements multifamiliaux en Colombie-Britannique et d`immeubles commerciaux en Ontario. La valeur totale a baissé dans sept provinces, la Colombie-Britannique, l`Ontario et Terre-Neuve-et-Labrador ayant enregistré les diminutions les plus importantes. Le Québec a affiché des augmentations dans toutes les composantes, sauf la composante industrielle.  Après deux mois consécutifs de gains, les permis dans le secteur non résidentiel ont chuté de 16.1% au pays, à 2.3 milliards $ en novembre, le recul provenant principalement d`une baisse des intentions de construction dans les composantes  commerciale et institutionnelle. La valeur des permis de construction résidentielle a fléchi de 7.2%  pour s`établir à 3.2 milliards $, le déclin venant principalement de la Colombie-Britannique. La Presse Canadienne

Ressources naturelles Canada vient de lancer le nouveau programme Prêt pour le solaire destiné au marché de l`habitation. Ce programme de promotion vise à renseigner et guider les propriétaires et futurs propriétaires sur la façon de rendre une maison prête à accueillir une installation solaire pour chauffer l`eau de la maison ou pour produire l`électricité dont elle a besoin. Les acheteurs sont même encouragés à demander à leur constructeur d`adapter tout de suite leur maison neuve afin qu`elle soit prête pour une éventuelle installation solaire. Parmi les exigences qu`une maison doit satisfaire afin d`être prête pour le solaire, notons les suivantes:

• un toit dont la taille, l`inclinaison et l`orientation sont appropriées;
• des canalisations marqués, de l`installation mécanique jusqu`au grenier;
• quelques obturateurs et raccords supplémentaires au chauffe-eau;
• une prise de courant à l`endroit prévu pour le réservoir solaire;
• des plans indiquant l`emplacement prévu des futurs composants

Selon le projet pilote Solar Ready, cela peut être fait à peu de frais puisqu`il n`en coûte que 300$ à 400$ environ pour les éléments requis. Une étiquette Prêt pour le solaire est apposée sur le radiateur à eau chaude et les extrémités des conduits vides amenés jusqu`aux appareils de chauffage lorsque la maison est prête pour le solaire. Pour en savoir plus, visitez le site Internet www.oee.nrcam-mcan.gc.ca/residentiel/personnel/maisons-neuves/solaire-proprietaire.cfm?attr=4.